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모기지대출
모기지대출(mortgage loan)은 은행이 대출 실행 시 담보물인 주택 등 부동산에 주택저당채권(mortgage)을 설정하고 이를 근거로 하는 증권을 발행, 유통시켜 대출자금을 회수하는 것을 말한다. 주택저당채권은 주택의 구입 또는 건축에 소요되는 대출자금 등에 대한 채권으로서 당해 주택에 설정된 저당권에 의하여 담보된 채권을 지칭한다. 주택저당증권(MBS; Mortgage?Backed Securities)은 주택저당채권(mortgage)을 기초로 발행되는 자산유동화증권(ABS; Asset-Backed Securities)이다. MBS시장은 1차 시장, 2차 시장 및 자본시장으로 구성된다. 1차 시장은 모기지 차입자와 상업은행 등 모기지 대출기관 사이에 모기지대출(주택담보대출)이 이루어지는 시장이다. 2차 시장은 모기지 대출기관이 보유하고 있는 주택저당채권을 유동화(증권화)하는 시장이다. 자본시장은 유동화된 주택저당증권이 기관투자자들에게 매각되고 유통되는 시장을 말한다. 우리나라에서 MBS는 주로 한국주택금융공사가 발행하고 있으며, 주택저당채권을 가지고 있는 일부 금융기관도 유동화전문회사(SPC; Special Purpose Company)를 설립하여 발행하고 있다.

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금융의 증권화
금융의 증권화(securitization)란 금융시장에서 거래가 용이한 유가증권을 이용하여 자금을조달하거나 운용하는 방식이 확대되는 현상을 말한다. 즉, 자금조달이 은행대출을 통한 간접금융방식에서 주식, 채권, 어음 발행 등 직접금융방식으로의 전환을 의미한다. 금융시장이 발달하기 전에는 기업은 주로 은행대출, 즉 간접금융방식으로 자금을 조달하게 되나 금융시장(단기금융시장, 자본시장)이 발달하게 되면 기업은 유가증권 발행, 즉 직접금융방식으로 자금을 조달하는 것을 더 선호하게 되는데 이는 주식, 채권 등 유가증권은 시장에서 자유롭게 거래가 이루어지므로 저렴한 비용으로 용이하게 자금을 조달할 수 있기 때문이다. 한편 협의로는 금융기관이 보유하고 있는 대출채권(loan claim) 등 유동성이 낮은 자산을 매매 가능한 유가증권 형태로 전환하는 자산유동화를 지칭한다. 자산유동화(ABS; Asset-Backed Securities)는 기초자산을 자산보유자로부터 분리?집합(pooling)하여 현금흐름 등을 조정하는 구조화 과정과 신용보강을 거쳐 유동화 증권을 발행?매각하는 형태로 이루어진다. 자산유동화증권은 법적 성격 및 기초자산의 종류에 따라 다양한 명칭이 붙는데, 모기지대출을 기초자산으로 유동화한 증권을 주택저당증권(MBS), 대출채권을 기초자산으로 유동화한 증권을 CLO(Collateralized Loan Obligation), 회사채를 기초자산으로 유동화한 증권을 CBO(Collateralized Bond Obligation), 자동차할부금융을 기초자산으로 유동화한 증권을 auto loan ABS라고 부른다.

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